Blog

Covid 19 Salgınının Türk Kira Hukukundaki Yorumlaması

Photo by Ketut Subiyanto from Pexels

Photo by Ketut Subiyanto from Pexels


Ne yazık ki henüz durdurulamamış olan Covid 19 salgını, yerel ve uluslararası ticareti, dolayısıyla da gerek işçi, gerekse işveren statüsündeki tüm insanların, birçok şey gibi gelirlerini de olumsuz bir yönde etkilemektedir. Dünya Sağlık Örgütü’nün (‘WHO’) 11 Mart 2020 tarihindeki “pandemi” ilanından sonra, birçok devlet, vatandaşlarına sokağa çıkma yasakları uygulamaya başlamıştır ve bu yasaklar kademeli olarak kaldırılmaya çalışılsa da hâlâ devam etmektedir. Türkiye’de kafeler, barlar ve evlere servis hizmeti harici restoranlar süresiz olarak kapatılmıştır. Yakın insanlık tarihinde böylesi bir pandemi durumuyla karşılaşılmamış olduğundan ve üstelik bu salgının ne zaman biteceği de öngörülemediğinden, Covid 19’un sözleşmeler hukukuna ne şekilde etki edeceği hakkında kesin görüşler ileri sürmek mümkün görünmemektedir. Ancak yine de, Borçlar Kanunu, Türk hükümetinin pandemi sürecinde mevzuatına eklediği yenilikler ve Yargıtay’ın daha önce vermiş olduğu bir takım kararlar ışığında ve daha çok kira hukuku özelinde fikirler ortaya koymaya çalışacağız.

Her şeyden önce, şimdilik 15 Haziran 2020 tarihine kadar yeni icra takibi açılamadığını ve tutuklu sanıkların olduğu dosyalar haricinde hiçbir duruşmanın yapılamadığını, bunun dışında hukuki sürelerin de durduğunu belirtmekte fayda vardır. Ayrıca, 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020’ye kadarki süreci kapsayan kira ödemelerinin yapılamamasından kaynaklı olarak sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davaları açmanın veya icra dairelerinden tahliye talepli ilamsız takipleri başlatmanın yasaklandığını, ancak kiracıların söz konusu döneme dair kira borçlarını ödemekle yükümlü olmaya devam ettiklerini, ödenmediği takdirde faiz işleyeceğini ve ileride normal ilamsız takibe konu edilebileceğini de bildirmek gerekir.

Tüm bu güncel gelişmeleri açıkladıktan sonra, sözleşmeyle bağlılık ilkesine istisna oluşturan üç hususun üzerinde duracağız. Bilindiği üzere, hukuk kuralları alacaklıların somut ve belirlenebilir zararlarını karşılar, ancak hukuktaki birçok kavramda olduğu gibi bunun da istisnaları mevcuttur, fakat buna geçmeden önce 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (‘TBK’) düzenlenen ve tazmin sorumluluğunun doğmasını sağlayan hususları sıralamak yazının akışı için daha faydalı ola- caktır; ki bunlar i) haksız kazanç, ii) sebepsiz zenginleşme ve iii) sözleşmede kararlaştırılmış olması durumlarıdır. Yine de, tüm bunlardan ötürü sorumluluğun doğabilmesi için zararın borçludan kay- naklandığını gösterir uygun nedensellik bağının da kurulabilmesi şarttır. Bu nedensellik bağının ke- silmesi ise ancak i) zarar görenin sorumluluğu, ii) üçüncü şahsın sorumluluğu veya iii) mücbir sebep ile mümkündür. Öyleyse, çalışmamıza Covid 19’un mücbir sebep kapsamına dahil olup olmadığını irdeleyerek devam edebiliriz.




Covid 19’un Mücbir Sebep Olup Olmadığı


Öncelikle, mücbir sebebin Türk kanunlarında tanımlanmadığını ve bu kavramı anlam- landırabilmek için hukuk doktrinine ve Yargıtay’ın daha önce vermiş olduğu kararlarına bakmak gerektiğini belirtmek gerekir. Yargıtay kararlarını incelediğimizde, yüksek mahkemenin birçok kere salgın hâlini mücbir sebep kapsamında yorumladığı görülebilmektedir ve genel olarak bu kararlar- da kullanılan paragraf “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında mey- dana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” şeklindedir. Özetle, Türk Hukuku’nda da tıpkı Angloamerikan Hukuku’ndaki “Tanrı’nın Hareketi” perspektifine benzer bir biçimde, her türlü doğal afet mücbir sebebin kapsamına alınmış durumdadır. 

Bununla beraber, TBK 26’ncı maddesiyle, taraflara sözleşme serbestisi tanımıştır ve taraflar “kamu düzeni”ne aykırılık oluşturmadığı müddetçe genel kabul görmüş tanımlamalar üzerinde değişiklikler yapabilmektelerdir; ki bu da farklı farklı mücbir sebep tipleri sayılırken salgın hastalık- ların bilerek ya da unutularak kapsam haricinde tutulabileceği anlamına gelmektedir. Öyleyse ya salgın hastalıkları mücbir sebep olarak kapsamayan bir sözleşme ile bağlıysak, bu durum, hiçbir çıkar yolumuzun olmadığı anlamına mı gelmektedir? 




İfa İmkansızlığı 


Neyse ki, TBK, salgın hastalıkları borçtan kurtulmak adına mücbir sebepler arasında say- mayan sözleşmelerle bağlı olan borçlular için alternatif çözüm yöntemleri de sunmaktadır. Bu konuda bakmamız gereken yer olan, TBK’daki “Sona Erme Hâlleri” başlığının altında, “İfa İmkansızlığı” ve “Aşırı İfa Güçlüğü” kavramları açıklanmıştır. İfa imkansızlığı, TBK’nın 136’ncı maddesinde düzenlenmiştir ve Borçlu tarafa şartları oluştuysa sözleşmeyi sonlandırabilme imkânı tanımaktadır. Bu durum, ancak imza zamanındaki koşulların beklenmeyen bir hâl sebebiyle büyük ölçüde değişmesi ve bu yeni şartların ifayı imkânsız kılması durumunda söz konusu olabilmektedir. İlgili hüküm TBK’ya 2011 senesinde eklenmiş olsa da, tıpkı diğer kıta Avrupası hukuk sistemlerinde olduğu gibi, bilinen ve uygulanabilen bir kavramdı. Türk yargıçları, bu gibi durumlarda borçluları koruyabilmek adına, Medeni Kanun’un ikinci maddesinde düzenlenen “iyi niyet karinesi”ne atıfta bulunarak, ifa imkansızlığına hükmedebilmekteydiler. Yine de son düzenlemelerle artık bu husus açıklığa kavuşturulmuştur. Burada borçlunun dikkat etmesi gereken mesele, borçlunun böylesi bir durumla karşılaştığında mümkün olan en kısa sürede alacaklısına ihtar göndermek suretiyle du- rumdan haberdar etmesi ve bu ifa imkansızlığını önleyebilmek adına elinden geldiğince çaba har- caması gereklilikleridir. Ayrıca, her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerde, şayet imkansızlık hâli, taraflardan birinin borcunu yerine getirmesinden sonra doğduysa, diğer tarafın sebepsiz zenginleşmeye sebep olmamak adına, mümkün olan en kısa sürede aldığını iade etmesi gerekmektedir.




Aşırı İfa Zorluğu


Bu kavram ise TBK’nın 138’inci maddesinde düzenlenmekte olup, sözleşme tarihinden sonra, koşulların kayda değer bir derecede değişmesi ve bu hâlin, borçlunun borcunu yerine getirmesinin önemli ölçüde güçleşmesi hâlinde ortayan çıkmaktadır. Tıpkı, ifa imkânsızlığında olduğu gibi, bunda da bahse konu koşulların değişimi, borçlunun eylem ya da ihmâllerinden kaynaklan- mamalı ve bu yeni oluşan koşullar da öngörülemez ve olağanüstü olmalıdır. Özetleyecek olursak, aşırı ifa zorluğunu ortaya çıkması için, yapılan anlaşmanın temelinden sarsılmış olması aranır ve bunun sonucunda da borçlu taraf hakimden yeni koşullara göre sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Ancak, şayet bir uyarlama mümkün görünmezse, bu sefer sözleşmenin iptaline de gidilebilir, bu açıdan davaların terditli açılmasında fayda olduğu görüşündeyiz. Örnek vermek gerekirse, alışveriş merkezlerinde yer alan dükkanların kiracılarının, alışveriş merkezlerinin büyük ölçüde kapalı olmaları, sadece belirli dükkanlara, belirli sayıda vatandaşın alınabiliyor oluşu sonucunda hakimden uyarlama talebinde bulunmaları mümkündür. Ancak, örneğin alışveriş merkezleri belirli ölçüde açılmışken, hâlâ kapalı olan yemek katlarındaki restoranların kiracıları ise, bu koşullar devam ettiği takdirde TBK m. 136 uyarınca kira sözleşmelerinin iptalini talep edebileceklerdir.


Photo by Ketut Subiyanto from Pexels

Photo by Ketut Subiyanto from Pexels


Sonuç


Koronavirüs’ün yayılımı ve buna çare olacak bir ilâcın henüz geliştirilememesi, bütün insanların hayatlarını güçleştirmektedir; ve her birimizin yaşadığı hayatlarımızdaki bu olumsuz gelişmeler, taraf olduğumuz sözleşmelere, özellikle de kiracı sıfatı taşıdığımız ticari kira kontratlarına tam uyum sağlayamamıza neden olmaktadır. Bu olağan üstü ve öngörülemez durum karşısında tüm insanlık olarak yaşadığımız zararların en aza indirilebilmesi için birbirimize karşı anlayışlı olmalı ve iyi niyetli davranmaya özen göstermeliyiz. Örneğin, otellerin bilinmeyen bir tarihe kadar kapalı ol- ması karşısında, ve yakın tarihin en hareketsiz yaz sezonu olması beklenirken; bir otel kirası sözleşmesinde, kiralayanın, otel işletmecisinden kirayı tam olarak istemesi abes kaçacaktır. Ancak, tabii ki mülk sahiplerinin de kendi gündelik masrafları, çeşitli ödemeleri olduğu da bir gerçektir. Bu hâllerde uyarlama davaları işletilebilir ya da daha iyisi taraflar aralarında sulh olarak pandemi süresince geçerli olacak yeni bir kira sözleşmesi düzenleyebilirler. Aynı şekilde, kapalı olan kafe, bar, alışveriş merkezi dükkanları kiracılarının da, kiralayanları ile yeni kira sözleşmeleri düzen- lemeleri beklenebilir. Tabii ki, eğer salgın hastalıkları mücbir sebep neticesiyle bir ödememe sebebi sayan bir kira sözleşmesi söz konusuysa, bu adımları atmaya gerek kalmayacaktır. Ayrıca, UYAP üzerinden sulh hukuk mahkemeleri nezdinde uyarlama davalarının açılabildiğini de belirtmekte yarar vardır; bu adımı atmanın yasal süreler 15 Haziran 2020 tarihine kadar durduğundan ötürü ve zaten adliyelerin işleyişi de neredeyse tamamen durduğundan elzem olmamakla beraber, kiracıların mülk sahiplerine yasal zeminlerini göstermesi adına faydalı olabilir. Son olarak, yeni bir kira ücreti üzerinde anlaşamama durumunda, kiracıların ödemelerini yaparken açıklama kısmına ihtirazî kayıt düşmeleri, daha sonra açacakları ve kazanmaları muhtemel uyarlama davaları sonucunda geri ödeme ya da mahsuplaşma işlemlerini yapabilmeleri adına önemli ve gereklidir.

Fizbot Aylık Bültene Kayıt Olun

Fizbot Blog olarak sizlere en değerli bilgileri ulaştırmak için durmadan çalışıyoruz. Bu ve bunun gibi makalelerin e-postanıza aylık bülten olarak gelmesini istiyorsanız bize e-posta adresinizi vermeniz yeterli.